Branchennews

Grundsteuerreform: Das Bundesmodell für die Grundsteuer

Im Bundesmodell für die Grundsteuerreform werden viele Daten für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage berücksichtigt.

Für die Mehrzahl der Bürger wird bei der Grundsteuer das Bundesmodell zur Anwendung kommen. Dabei wurden im Vorfeld viele Vorschläge diskutiert, die unter Namen wie "Bodensteuer", "Äquivalenzmodell" oder "Kostenwertmodell" ins Rennen gingen.

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts wäre also die ideale Gelegenheit gewesen, die Grundsteuer einfacher zu gestalten, den Verwaltungsaufwand zu minimieren und die finanzielle Belastung in Großstädten mit besonders hohen Mieten zu reduzieren. Die Regelungen, die jetzt im Bundesmodell enthalten sind, erreichen jedoch keines dieser Ziele wirklich. Hier ist ein Überblick:

• Wohnimmobilien: Das statistische Bundesamt ermittelt alle vier Jahre Durchschnittsmieten für verschiedene Gebäudetypen und Baujahreszeiträume. Bei Wohnimmobilien wird diese Durchschnittsmiete zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Abhängigkeit von der Mietniveaustufe der Gemeinde um bis zu 22,5 % vermindert oder um bis zu 32,5 % erhöht. Die unterschiedlichen Miethöhen in verschiedenen Wohnlagen innerhalb einer Gemeinde bleiben aber unberücksichtigt. Der so ermittelte Rohertrag wird um nicht umlagefähige Betriebskosten reduziert, für die typisierte Prozentsätze gelten, die vom Gebäudetyp und Baujahr abhängen. Für öffentlich geförderten Wohnraum gibt es außerdem eine Ermäßigung der Steuermesszahl um 25 %. Der Bewertungsansatz mit diesem "vereinfachten Ertragswertverfahren" anhand der Durchschnittsmiete gilt für alle Wohnimmobilien, also sowohl für vermieteten Wohnraum als auch für selbst genutzte Immobilien.

• Grund und Boden: Ausgangspunkt für die Bewertung von Grund- und Boden sowohl unbebauter Grundstücke als auch des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke sind die Bodenrichtwerte. Als unbebaut gelten Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.

• Gewerbeimmobilien: Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher kommt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses Verfahren berücksichtigt bei der Wertermittlung insbesondere die typischen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert. Alle diese Werte sind im Bewertungsgesetz festgeschrieben und müssen nicht vom Eigentümer ermittelt werden. Statt bisher 30 Angaben sind daher nur noch 8 Angaben erforderlich, hauptsächlich zur Größe und zum Alter der Immobilie. Auch bei gemischt genutzten Grundstücken, die teils geschäftlich und teilweise zu Wohnzwecken genutzt werden, kommt das vereinfachte Sachwertverfahren zur Anwendung.

  

• Land- und Forstwirtschaft: Bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz (Grundsteuer A) bleibt es bei dem bisher praktizierten Verfahren. Diese Flächen wurden bereits in der Vergangenheit nach dem typisierten Ertragswert bewertet, der stets einen realitätsgerechten Wert aufweist. Das Verfahren wurde nun weiter vereinfacht. Auf der anderen Seite unterliegen land- und forstwirtschaftliche Wohngebäude künftig nicht mehr nur in Ostdeutschland, sondern bundeseinheitlich der Grundsteuerregelung für Wohnimmobilien.

• Baulandmobilisierung: Die Kommunen erhalten künftig die Möglichkeit, auf baureife, unbebaute Grundstücke einen eigenen Hebesatz (Grundsteuer C) zu erheben. In Kommunen, die von dieser Option Gebrauch machen, wird für solche Grundstücke somit künftig erheblich mehr Grundsteuer zu zahlen sein als bisher. Damit können die Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen einen Anreiz für den Bau neuer Wohnungen schaffen und Bodenspekulationen entgegenwirken. Hat sich eine Gemeinde für die Erhebung der Grundsteuer C entschieden, muss der Hebesatz für alle baureifen Grundstücke in der Gemeinde einheitlich und höher als der reguläre Hebesatz für die übrigen Grundstücke in der Gemeinde sein.

• Steuermesszahl: Für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer wird der nach den unterschiedlichen Verfahren ermittelte Wert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Bisher beträgt diese Steuermesszahl 0,35 %. Um aber einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, werden die neuen, nun im Vergleich zu bisher deutlich höheren Grundstückswerte in einem zweiten Schritt durch die radikale Absenkung der Steuermesszahl korrigiert. Aktuell ist im Gesetz eine Messzahl vorgesehen, die weniger als ein Zehntel des alten Wertes beträgt. Das Bundesfinanzministerium will aber vor Inkrafttreten der neuen Grundsteuerfestsetzungen überprüfen, ob hier noch weiterer Anpassungsbedarf besteht.